内蒙巨头抄底苏河湾 鄂尔多斯26.7亿买入华润、何超琼上海写字楼

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观点网这家内蒙古企业在上海核心地段买了栋楼。

5月20日晚间，鄂尔多斯公布，与控股子公司携手斥资近27亿购入静安区苏河湾板块写字楼，这一标的原由赌王之女何超琼持有的公司上海潼信投资有限公司以及华润置地（上海）有限公司各持股50%。

这是上海又一宗大宗交易，实际上，国际大都市的核心资产一直是各路资本抢夺的目标。2021年至今，上海大宗交易一直保持相当热度。

如今，疫情带来了些许纷扰，高力国际中国区资本市场及投资服务副董事总经理顾立宇在接受采访时指，受疫情影响交易周期拉长，若干大宗交易将会推迟至第三季度完成。

但他依旧对今年大宗交易市场抱有信心，并预计今年下半年大宗交易成交量将会迎来反弹，其中自用买家作为写字楼大宗交易主力买家这一趋势将会得以延续。

“抄底”苏河湾

鄂尔多斯公告中称，公司与内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司拟以总计26.73亿元向华合地产购买位于静安区苏河湾板块的交易标的。

具体来看，鄂尔多斯拟出资约13.45亿元购买3号、4号物业1-14层(面积26386.3平米)及其地下210个车位，用于品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、品牌设计创意工作室、新零售商业运营、国际业务拓展、资本运营等办公和综合服务。

而电冶集团拟出资约13.29亿元购买3号物业15-23层(面积19008.36平米)，用于电冶集团能源研究院、工业公司技术研究、科研创业工作室、营销平台和国际业务拓展和技术交流等。

此次交易标的项目主体已完工并验收合格，于2021年12月取得预售许可证，尚待办理产权证。

观点新媒体获悉，这一交易标的地处上海核心地段，西邻南北高架、北邻北横通道、南邻延安高架等交通要道，十分钟内可达外滩、人民广场、南京西路；四十分钟可抵达虹桥枢纽，一小时内可至浦东机场。四轨交环绕，紧邻10、12号线天潼路站，2、8、10、12号等地铁线路无缝衔接城区、高铁与机场。

鄂尔多斯于公告中称，本次交易价格在参考标的房产所在地区周边房产市场价格基础上，经交易双方共同协商确定，其中3号、4号物业实测建筑面积45394.66平米，总价26.33亿元，均价5.8万元/平米。210个产权车位，总价4046.7万元，单价19.27万元/个。

此次交易是采用市场比较法，参考同类地段同类物业近期成交价格确定成交价格。标的所在项目的另外两栋写字楼成交均价分别为68500元/平米（2020年12月成交）、69738元/平米（2021年10月成交）。

鄂尔多斯认为，5.8万元/平米的成交价格合理。

据公开信息，2019年以来，标的周边地区成交的写字楼均价区间约为5.68万/平米-9.87万/平米。

对于这笔交易的目的，鄂尔多斯称，公司总部及两大生产基地均地处中国西部资源富集地区，具有明显的地域产业优势，本次交易完成后，将会进一步实现公司两地的产业融合、双向赋能、优势互补；为公司品牌发展提供具有国际视野的商业环境；为公司产品展示、新品发布、新零售平台提供长期稳定的优越环境。

另外，有利于先进成熟技术的引进、合作，以高新技术和研发创新推动产业链向智能制造、低碳绿色提档升级；有利于拓展更深层次的国际业务，进一步提高公司综合竞争力，打造公司新销售运营中心、时尚产业研发中心、能源发展研究中心、国际业务拓展中心，满足公司业务发展和战略规划要求。

企查查中显示，电力冶金集团为鄂尔多斯控股子公司，持股比例高达79%。

鄂尔多斯是一家涵盖羊绒服装、资源矿产开发和能源综合利用等多元化经营的大型现代综合产业集团。

观点新媒体了解到，多年来，鄂尔多斯由单一的羊绒产业延伸至煤炭、电力、冶金、化工、能源等各大领域，形成了羊绒纺织服装、棋盘井循环经济产业集群及能源化工三大事业板块，产业涵盖羊绒服装、煤炭、电力、冶金、煤化工、氯碱化工、天然气化工、盐化工、PVC、水泥、多晶硅以及海外产业等领域，形成了“多元联动、多业循坏、多极支撑”的经营格局。

大宗交易热度

上海的核心资产一直不缺市场。

观点新媒体获悉，此次鄂尔多斯拿下的标的位于静安区苏河湾板块，静安“一轴三带”重点区域——苏河湾滨水商务集聚带，未来将打造世界级滨水中央活动区。根据“十四五”规划方案，该区域将重点发展金融服务、商贸服务、专业服务、科技创新、文化创意等产业。

顾立宇分析称，苏河湾板块未来几年写字楼新增供应有限，适合自用买家的物业标的亦屈指可数。在他看来，能够在疫情期间完成买卖协议签署，也显示了买方对于城市经济及自身业务发展的信心。

实际上，从去年表现来看，上海写字楼市场呈现较高热度。

戴德梁行一份报告中显示，2021年，上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较上年增长2倍，创历史新高。而在写字楼市场稳步发展的同时，2021年上海大宗交易市场也明显回暖，全年共录得1051亿元的成交额，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。

买家方面，内资买家以76%占比仍主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2020年的16%增至2021年的24%；投资型买家再次超越自用交易，成交金额同比上涨16个百分点、至63%。

细分各物业类型来看，办公/研发办公占比有所下滑，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；与此同时，综合、商业、公寓等业态逐渐受到买家青睐，成交占比出现5-12个百分点的明显上涨。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰认为，大宗交易回暖主要原因之一是2021年上海办公租赁需求上升、空置率明显下降。

空置率方面，四季度上海甲级写字楼空置率15.98%，较去年四季度下调5.9%，其中核心及新兴区空置率分别为9.90%、24.52%。2021年上海甲级写字楼租金止跌微升，至四季度为8.17元/平方米/天，环比上扬，同比去年四季度微涨0.21%；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅更明显，租金同比增长2.04%，达到6.52元/平方米/天。核心区为9.37元/平方米/天，同比去年四季度上扬0.83%。

2022年一季度，上海空置率仍有所下降。多家商业地产机构报告显示，上海今年第一季度空置率持续下降。由于疫情影响，一些原定于3月开业的项目面临延期，一季度核心商圈空置率环比持平于9%。

在无新增供应情况下，上海中央商务区的空置率持续下降。浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，同时即将竣工的项目收到大量预租问询。在强劲租赁势头的带领下，浦东中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至8.9%。

大宗交易方面，数据显示，2022年一季度上海大宗交易市场共录得195亿成交，同比上升9%。外资买家占比迎来显著增长，从2021年的24%增长至44%，接近2018、2019年水平；投资买家继续延续主导地位，市场占比约六成，和2021年旗鼓相当。

观点新媒体获悉，今年1月，世茂集团45亿元将位于上海虹口区外滩黄浦路199号的“上海外滩茂悦大酒店”售予上海地产；3月，浙商银行公布以30.3亿元的价格购置浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用；4月，上海太平洋置业约14亿元成功拍下第三次上架阿里拍卖的绿地瀛通大厦。

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