煤老板杀回房地产 鄂尔多斯26.7亿“抄底”上海写字楼 能买一栋绝不买一层

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本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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"煤老板"来上海买楼了。

近日，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司（SH:600295）公告称，拟与持股约78%的内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司买下上海静安区苏河湾板块两栋写字楼及其地下210个停车位，物业总面积达4.54万平方米，交易总价为26.7亿元。根据公告，卖方为上海华合房地产开发有限公司，该公司由赌王之女何超琼旗下公司及华润置地(上海)有限公司各持股50%。

其中，写字楼物业总价为26.33亿元，均价5.8万元/平方米；车位总价4046万元，单价19.27万元/个。与周边同等物业的成交情况相比，鄂尔多斯买在低位。2020年12月及2021年10月，上述物业所在项目曾成交两栋写字楼，均价分别为6.85万元/平方米、6.97万元/平方米。

作为一家以煤炭等矿产资源开发为主业之一的综合型产业集团，在目前房地产行业相对低迷的时期，涉足上海商办地产领域，引起不少投资者关注。有投资者感慨，"到底是"煤老板"，人家都是租写字楼，这是直接买。"

中国房地产历史上，"煤老板"曾一度叱诧风云。2021年，煤炭等能源价格大涨，利润丰收的"煤老板"们是否会再度杀回楼市？

去年净利增3倍，鄂尔多斯"抄底"上海写字楼

对当下信心稍显不足的楼市来说，无疑十分需要鄂尔多斯这样的"金主"。

2021年财报显示，鄂尔多斯实现营业总收入364.7亿元，同比增长57.61%，归母净利润60.91亿元，同比增长298.58%。其中，服装板块的营业收入为36.8亿元，同比增长24.32%，占总营收比例约10%，电冶板块的营业收入323.7亿元，同比增长62.78%，占总营收比例约为88.8%。

此外，期内鄂尔多斯经营性现金流也同比大增138.93%，达124.46亿元。可以对比的是，据中国房地产报统计，发布了2021年现金流量表的37家TOP50阵营的上市房企里，仅有绿地控股、龙湖、招商局置地等9家房企的现金流量净额超过120亿元。

亮眼业绩或得益于2021年全球能源价格大涨。鄂尔多斯在年报内就指出，2021年公司营业收入、归母净利润、归母扣非净利润、基本每股收益等指标较上年同期均录得超过30%增长，主要原因系受益于煤炭、硅铁、PVC等主要产品市场销售价格上涨，带动营业收入同比增长，同时期间费用得到有效控制，营业利润增加。

数据显示，期内公司的多晶硅、煤炭、PVC树脂业务营收分别同比大增177.37%、132.97%、104.28%，相应营收分别为16.40亿元、25.48亿元、82.17亿元。

值得一提的是，鄂尔多斯母公司早年就曾在上海投资房地产，靠近陆家嘴的鄂尔多斯大厦即是其集团产业。

资料显示，鄂尔多斯大厦位于浦东新上海商业城核心位置，为一栋21层甲级写字楼，开发商为上海久大实业有限公司，物业公司为上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司，两者皆为内蒙古鄂尔多斯投资控股集团有限公司的全资子公司。上海家毓房地产有限公司区域经理陈海进称，鄂尔多斯大厦并未持续地持有和运营，而是以物业出售为主。

事实上，位于一线城市核心地段的商办型物业，由于其投资属性较强，一直都是包括"煤老板"在内的投资者热衷的标的。

无独有偶，去年5月，"中植系"中融信托旗下中融长河资本售出位于上海新天地的锦麟天地公寓项目，交易总价13.5亿元，折合单价为6.78万元/平方米。接盘方为山西"煤老板"张计旺父子实控的上海朗翘商贸有限公司。

天眼查信息显示，张计旺目前担任股东的公司有17家企业，其中12家目前为存续状态，营业范围涉及煤炭开采、火力发电、地产开发、酒店经营、农牧养殖、网络科技、对外投资等多个行业。

陈海进对时代财经称，近两年上海写字楼空置率有所提高，但大宗交易一直存在。"疫情、整体经济环境对承租能力有一定影响，但资本看好的是上海的未来市场需求。作为中国重要的经济城市，很多企业有在上海成立总部、设立办事处的需求。"

"煤老板"曾爆买房地产

在房地产历史上，"煤老板"曾是一股凶猛的力量。

21世纪第一个十年，中国煤炭行业经历了快速发展的"黄金十年"，也催生了一批迅速致富的人。他们乐衷于投资房地产，在楼市挥金如土，除了超大户型，他们"能买一层绝不买一套，能买一幢绝不买一层"。

2006年，北京"和平里八号"B栋99套住宅和10套商铺售出，均价为8000元-10000元/平方米，109套房产的总价1.3亿元，买家是山西煤老板杨三俊。

SOHO中国董事长潘石屹也曾公开表示，山西人是除北京人以外购买SOHO中国物业最多的客户。据《第一财经日报》此前报道，2006年8月8日，朝外SOHO在太原开盘，当时SOHO中国称："近两年山西客户购买SOHO项目金额已占到SOHO中国总销售额的40%。"

"豪宅专家"星河湾也深受"煤老板"青睐。太原星河湾曾以72.02亿元的销售额问鼎2010年房企住宅项目销售金额榜单。随后，星河湾更深入鄂尔多斯的房地产市场。

不过，随着煤炭行业黄金期的过去，"煤老板"们对房地产的加持也骤然消失。星河湾折戟鄂尔多斯，投资百亿的鄂尔多斯星河湾成交惨淡；杨三俊也于2014年抛售北京近百套房源。彼时，"和平里八号"销售均价达到5万元/平方米，8年时间，百套房子已升值5倍，市值超过六亿元。

直至2021年，随着能源价格上涨，在鄂尔多斯、榆林等资源型城市，楼市仍然敏感地受煤价的影响。

据鄂尔多斯统计局数据，2021年全市房地产开发投资118.6亿元，同比增长75.9%。商品房销售面积161.5万平方米，同比增长79.9%；商品房销售额106.3亿元，同比增长101.5%。

而陕西榆林的二手房均价，从2019年12月的6900元/平方米一路上涨，目前均价已达9203元/平方米。根据中国房价行情网，2021年10月，该市的挂牌二手房均价一度高达10169元/平方米，同比上涨22%。 据红星资本局此前报道，今年春节期间，榆林很多楼盘刚开盘即售空，甚至需要"找关系"。